Центральный банк Российской Федерации в целях стимулирования спроса на недвижимость планирует расширить программу субсидирования ипотечного кредитования.
Принципы формирования цены на недвижимость
Основной фактор формирования цен на жилье — это баланс спроса и предложения. Если спрос на товар или услугу высок и предложение не может удовлетворить его, цены растут. Если спрос низкий, а товара много, цены на него падают.
Строительный бум, продолжавшийся в период с 2014 по 2017 г, привел к избытку предложения на рынке недвижимости. В условиях непростой экономической ситуации большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%. Это сильно ударяет по строительному бизнесу, так как девелоперы теряют прибыль и часто работают себе в убыток.
Единственный выход в данной ситуации — это снижение объемов строительства новостроек в надежде, что дефицит жилья сможет вызвать подъем цен на него.
Второй по значимости фактор ценообразования — уровень платежеспособности россиян, снизившийся в 2016-2017 гг. Учитывая рост стоимости товаров первой необходимости в течение последних лет, многие граждане РФ потеряли возможность откладывать деньги на первоначальный взнос за квартиру.
Показатель доступности жилья, которым пользуются большинство стран, — это критерий, при котором стоимость одного квадратного метра жилого помещения должна равняться сумме ежемесячного дохода на каждого работоспособного гражданина. Согласно этому критерию, недвижимость в крупных населенных пунктах остается недоступной большинству населения.
Чтобы его стимулировать, необходимо вводить более низкие ставки по ипотечному кредитованию, близкие к значениям 8-10%.
Ситуация на вторичном рынке недвижимости тоже характеризуется спадом цен в промежутке от 5 до 10% в год. На ценообразование влияют следующие факторы:
- Квартиры в центральной части населенных пунктов ценятся выше, чем их аналоги на окраине или в неблагополучных районах.
- Квартиры небольшой площади меньше теряют в стоимости, чем крупногабаритное жилье.
- Спрос на квартиры, не требующие ремонта или требующие незначительного ремонта, выше, чем на квартиры в плохом состоянии.
Стоимость жилья в 2019 году: прогнозы экспертов
По мнению риелторов и аналитиков, цены на рынке недвижимости в 2019 году начнут уверенно подниматься. Начало подъема намечается на первый или второй квартал будущего года. Росту цен на недвижимость способствуют следующие факторы:
- Процентная ставка по субсидируемой государством ипотеке в следующем году должна снизиться до 8-10%.
- Риелторы в борьбе за клиента будут все больше и больше снижать размер своих комиссионных.
- Фактор сезонности: весной спрос на жилье всегда растет, а к лету — падает.
- Рост цен на строительные материалы, произошедший в 2018 г., в ближайшее время заставит застройщиков повышать цены на недвижимость, чтобы окупить выросшие расходы.
- Ужесточившиеся требования властей к созданию дополнительной инфраструктуры в новых микрорайонах (детских садов, образовательных и медицинских учреждений) также вынуждают девелоперов увеличивать стоимость жилья.
Исходя из этого, аналитики советуют потенциальным покупателям приобретать недвижимость до ожидаемого повышения цен на квадратные метры. Тем, кто планирует продать свою квартиру, тоже не стоит терять время: в ближайшем будущем цены на квадратные метры в старом фонде могут стать еще ниже.
Потенциальным инвесторам, вкладывающим капитал в недвижимость, необходимо учесть тот факт, что ожидаемый рост цен не станет галопирующим, и никто не может предсказать, насколько долго он продлится. Прибыль от подобного вложения капитала можно будет получить лишь в отдаленном будущем.
Прогнозируемая стоимость жилья в Москве и Московской области
Ситуация с превышением предложения над спросом в Москве дополнительно усложняется программой реновации. Согласно этой программе в ближайшее время у отселенных граждан появятся новые, условно бесплатные квартиры, а рынок недвижимости наполнится новостройками с апартаментами большой площади.
У многих москвичей, получивших или планирующих получить новую квартиру, не будет стимула покупать недвижимость. Спрос на жилье на рынке недвижимости в 2019 году будет падать.
В то же время появление большого количества новых квартир вызовет дальнейшее «затоваривание» рынка недвижимости.
В 2018 году цены на жилье в Москве имели следующие приблизительные значения:
- за «хрущевку» — 135000 долларов;
- за малогабаритную квартиру в многоэтажной новостройке — 140000 долларов;
- за жилье увеличенной площади — 155000 долларов;
- за жилье в старом доме кирпичной постройки — 156000 долларов;
- «сталинка» небольшой площади стоит 190000 долларов;
- квартира повышенной комфортабельности и площади оценивается в 205000 долларов.
В Москве и Московской области, по мнению аналитиков, цены на квартиры в 2019 году будут падать, но уже более низкими темпами. В последнем квартале 2019 года рынок полностью успокоится, цены на жилье стабилизируются, а после этого жилье подорожает.
Эксперты прогнозируют рост цен до 2020 года в среднем на 2-3% по Москве. В Московской области повышение цен будет более умеренным — не более 2% за весь период 2019 года. Стоимость среднестатистического квадратного метра в Москве вырастет до 250 тысяч рублей, в Московской области — до 120 тысяч.
Ипотека в 2019 году
Центральный банк Российской Федерации в целях стимулирования спроса на недвижимость планирует расширить программу субсидирования ипотечного кредитования. Цель — снизить процентную ставку по ипотеке для граждан, чьи доходы не позволяют приобретать жилье по действующим процентным ставкам. Центробанк и Минэкономразвития прогнозируют падение ставок по ипотеке до уровня 8-9% в 2019 году и до уровня 6-7% в 2020 году.
Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам быстро приведет к росту активности на рынке недвижимости. Вызванный этим рост стоимости квадратных метров может уже к концу 2019-го заставить цены достигнуть показателей уровня докризисного периода.
Ряд банков, согласно последним новостям, уже в 2018 году предложил своим потенциальным заемщикам выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Появились программы ипотеки без первого взноса, но с повышенной до 13-14% ставкой кредитования. В связи с этим часть аналитиков ожидает восстановление рынка недвижимости уже к концу этого года.
