При наличии достаточного капитала инвестиции в недвижимость – это разумный выбор, рассчитанный на долгосрочную перспективу.
При этом покупка гостиничного номера, в отличие от других типов недвижимости, позволяет рассчитывать на полностью пассивный доход, что особенно актуально при инвестировании в зарубежные рынки.
Вместе с тем далеко не каждый отель станет надёжным активом. Чтобы получать стабильную прибыль на протяжении длительного периода времени, нужно правильно выбрать не только рынок гостиничной недвижимости, но и сам отель.
Параметры рынка
1. Деловой или рекреационный туризм
Постояльцев гостиниц можно разделить на тех, кто приезжает в город по делам бизнеса, на конференции или отраслевые выставки, а также тех, кто хочет отдохнуть, посетить туристические места, увидеть друзей и родственников. Хотя отель получает доход от обеих категорий постояльцев, отдыхающих, как правило, больше. Поэтому ставку стоит сделать именно на курортное направление.
В идеале можно подобрать площадку, где развиты и рекреационный туризм и MICE-индустрия, привлекающая деловые круги.
2. Плотность туристического потока
Даже на российском рынке можно найти популярные туристические направления, и не обязательно Сочи. Однако для максимальной доходности стоит остановиться на востребованном международном курорте с высокой плотностью туристического потока. По итогам 2017 г. самыми посещаемыми городами мира стали:
- Бангкок, Таиланд (20,19 млн. туристов);
- Лондон, Великобритания (20,01 млн. туристов);
- Париж, Франция (16,13 млн. туристов);
- Дубай, ОАЭ (16,01 млн. туристов);
- Сингапур (13,45 млн. туристов).
Высокая плотность турпотока означает разнообразный и развитый рынок гостиничной недвижимости.
3. Сезонность
Внимания заслуживает также продолжительность туристического сезона рассматриваемого направления. Само собой, чем она дольше, тем выше инвестиционный потенциал местных отелей. Доходность гостиницы будет низкой, если основную выручку она делает только в течение двух – трёх месяцев, а остальное время простаивает без постояльцев. 75-80% считается хорошим уровнем среднегодовой заполняемости отеля.
4. Объекты туристического интереса
Наконец, востребованность площадки напрямую зависит от разнообразия её достопримечательностей, разнообразия ресторанов и кафе, развлекательных заведений, развитости розничной торговли и других смежных отраслей. Город с одной-единственной достопримечательностью вряд ли привлечёт много туристов.
Параметры отеля
1. Ценовая категория
Вопрос цены важен не только потому, что эти деньги придётся платить из собственного кармана, но и потому, что отели разной ценовой категории имеют разную ценность для инвестора.
При прочих равных предпочтение стоит отдавать объектам средней ценовой категории, т.к. в большинстве случаев такие гостиницы сочетают в себе, с одной стороны, относительную доступность и, с другой, неплохой уровень обслуживания. Именно они привлекают наиболее широкие сегменты туристов и потому обладают наибольшей гибкостью.
2. Местоположение
Немалое значение имеет и расположение отеля относительно главных туристических объектов направления. В идеале речь идёт об отеле, расположенном:
— недалеко от пляжа;
— недалеко от крупных торговых центров, магазинов и ресторанов;
— в районе с развитой транспортной инфраструктурой;
— недалеко от аэропорта.
Однако стоит иметь в виду, что отели первой линии (т.е. расположенные ближе других к побережью) стоят дороже – как для постояльцев, так и для инвесторов, желающих купить в них номера. Таким образом, отель, расположенный вдали от берега, вполне может считаться хорошим активом, тем более что у многих гостиниц есть службы, доставляющие постояльцев на пляж или на экскурсии. Туристы, ограниченные в средствах, также могут предпочесть именно такой отель из-за более низких цен.
3. Бренд
Наконец, не стоит инвестировать в отели, находящиеся под управлением малоизвестных компаний. Достаточно популярный рынок гостиничной недвижимости привлекает широко известные международные бренды – Hilton, Marriott, Wyndham и др. Партнёрство с такими отельерами гарантирует доверие со стороны будущих постояльцев и высокий уровень услуг.
